阿壩甘孜川西情：（七三）國有土地使用權

阿壩甘孜川西情：（七三）國有土地使用權

作者：吳聰賢醫師

115年7月的川西旅遊，中國大陸旅行社給的行程表，標題是「天府之國、童話世界、醉美川西、四川全景13日遊」，共4個標題，包山又包海的，我看傻眼了，我看不出重心，也看不出重點，似乎涵蓋了整個四川省喔！四川省有多大？四川省有多少人文歷史？四川省有多少馳名中外景區？四川省有多少聯合國科教文組織列名的世界遺產？我豈有這種福氣？我這個老頭子，小人小心胸，我不敢奢望，更不敢期待，在我原本的想像裡，能走遍川西所有著名景點，已算是最大的福氣了，可不要貪心不足蛇吞象啦！所以說，成都平原的相關行程，包括都江堰景區、樂山大佛景區、峨眉山景區等，對我來說，都是意想不到的驚喜，有若憑空出現的天大驚喜，更像是天上掉下來的禮物，我忍不住要驚呼：天啊！有如當兵抽到幸運籤，而非金門、馬祖、東引、烏坵等魔鬼籤，簡直是物超所值，效價比高2、3倍的一趟旅遊啊！不過，稍感遺憾的，所謂的川西行，只包括阿壩藏族羌族自治州和甘孜藏族自治州，並沒有包含涼山彝族自治州，我們似乎完全沒有踏進涼山彝族自治州半步呢！7月8日至7月11日，有3、4天時間，我們奔波於阿壩州各景區裡；7月12日至7月16日，有5天時間，我們奔波於甘孜州各景區間，這些景區大抵位於道孚縣、康定市、雅江縣、理塘縣和稻城縣，這5個縣市，大抵位於甘孜州南邊，可說緊鄰在一塊，以新都橋鎮城區為中心點的話，直線半徑距離約在300至400公里左右，為了方便來回參訪各景區，我們以康定市的新都橋鎮城區為樞紐，在新都橋鎮城區的酒店，我們就投宿了兩晚，以利往返挺進各著名景區。因為往返共4次，分別進出新都橋鎮城區，路不熟也得熟，我幾乎要成了識途老馬了。

在新都橋鎮城區和郊區的馬路邊，我看到不少正在大興土木的私人獨棟大樓房，有不少接近完工的樓房，不是幾乎，而是完全沒有例外的，整齊劃一的，全都是4層樓房，且大半掛著招租的招牌呢！奇怪？怎沒有2層樓或3層樓的？也沒有看到4層樓以上的？我數了好幾棟，就是沒有5層樓或6層樓的！查了網路資料，始知受了法規相關限制，不是想蓋幾樓就幾樓，不是個人能隨心所欲的！中國大陸跟台灣沒有兩樣，公務員不能尸位素餐，空居職位享受俸祿，而無所作為，也為了讓人民安居樂業，以致法規多如牛毛，限制挺多的。尤其是新都橋鎮，地處川西藏區，正好位於鮮水河斷裂帶上，地震帶的高風險區，又是著名的旅遊景區，號稱「攝影家天堂」，屬於重點旅遊視廊管制區，更加地深受法規的管制，私人建房同時受到「國家農村建房法規」、「四川省地方法規」、「甘孜州州法規」和「藏族傳統風貌景觀管制」等四重約束。何謂「攝影家天堂」？我有些疑惑，往後找機會，另外詳談。根據「甘孜州規範農村宅基地範圍及面積標準通告」，村民住房搭建樓層數，原則上不超過3層，高度原則上不超過12米。但依據「甘孜藏族自治州鄉村規劃建設管理辦法」，設有例外情形，當用地位於緊張的河谷地帶，原則上允許搭建4層樓，惟不准超過4層樓，而在用地寬裕的丘狀高原區，則嚴格限制在3層樓以內。所以說，我在城區和郊區，所看到的樓房，最高只有4層樓的，絕不會有5層樓或6層樓的，甚至以上的，因為，其地基位於用地緊張的河谷地帶，法規有放寬。至於我們所投宿的酒店，很明顯地，應該有5、6層樓高，若沒有記錯的話，我與老伴是住在緊靠馬路邊的四層樓，上面還有1、2層或2、3層，為何違反規範呢？我個人猜測，可能是舊建築，不受新法規約束；不然就是觀光旅遊業酒店，另有相關法規來規範吧。

新都橋鎮城區的土地開發，早已開發多年，受限於原有的格局，建物大小不一，有大有小，樓層也不一，但郊區的土地開發不同，似乎較為一致，我所看到的，房舍普遍佔地約百坪，若加上空地、庭院和停車場等，我估計約有2百坪左右，不僅如此，建築設計、規劃和樓層也大抵相似，雖各自獨立，卻有志一同，大家有樣學樣，走相同路線，我第一個猜想到的，這些房舍肯定當營業用，如2、3、4樓當民宿，1樓當飯館或商場等。台灣土地或樓層面積計算採用「坪」數，中國大陸則採用「平」數，兩者語音相同，但面積差了好幾倍，台灣人要留意，千萬別被唬弄和誤導了。台灣1坪等於3.3058平方米，中國大陸的1平就是1平方米，兩者至少差了3.3倍多！因中國大陸不使用坪，所謂的「平」，是「平米」或「平方米」的簡稱，不要受騙上當喔！台灣人可以在中國大陸買房嗎？可以！完全沒有問題！據說，除了「北上廣津」四大重要城市，以及「北上廣深」四大一線城市外，台灣人最想買的房舍是雲南省，尤其是雲南省會昆明。但是，台灣人要留意，千千萬萬不要誤拿了「台灣居民定居證」、「中國居民身分證」、「中國護照」和「中國邊境旅遊護照」，若有上述任何一種證件，將被台灣相關單位註銷台灣戶籍、國民身分證和中華民國護照，永遠回不了台灣！至於「台胞證」和「台灣居民居住證」，並非上述4種違法證件，大可放心使用。

新都橋鎮城區，由於開發多年，接近飽和了，沒有再多的土地可供開發了，為了大賺觀光旅遊財，只好往郊區開發蔓延了。郊區的房舍為何走同樣的路線？走同樣的格局？似乎有中間人或仲介從中找門路，也從中運籌帷幄，才會如此一絲不苟，整齊如一，相對地統一和劃一！為何如此呢？問題可不簡單喔，不是有錢就能辦事的！1982年12月，中國大陸新修訂的「中華人民共和國憲法」，又稱「八二憲法」，以及「中華人民共和國土地管理法」的規定，中國大陸的土地實行社會主義公有制，不設私人土地所有權。若是城市土地，它屬於國家所有，城市民眾僅擁有房屋的所有權和土地的使用權，但此所有權和使用權可以轉讓或拍賣。政府有權力可以強制徵收土地，但拆除年限未到的地上建築物時，仍需提供業主必要的賠償，然而，政府常處於強勢地位，怎麼賠？如何賠？百姓只能有苦難言。若是農村土地，不管是耕地、草地、荒地或村民蓋的宅基房屋，土地均屬於農村勞動群眾集體所有，由當地的村集體經濟組織或村民委員會代為管理，村民僅有建物所有權，以及土地使用權。以新都橋鎮城區來說，土地都屬國家所有，乃國有土地，如果在城區買房或商鋪，個人擁有的只是房屋建物的所有權，以及該塊土地的建設用地使用權，此種所有權和使用權有固定年限，通常住宅為70年，商業宅（如飯店、酒店、民宿到）為40年，土地本身最後仍歸國家所有。以新都橋鎮郊區和農村來說，當地藏族村民或農民，依據集體成員身份，依法享有土地承包經營權或宅基地使用權，可以依法申請，但沒有土地所有權；若非當地藏族村民或農民，而是外來的投資客，則須透過正規的鄉村振興流轉程序，向村集體經濟組織或村民個人，承租土地經營權，僅能租賃，不能購買，無法買斷，且有最高租期限制，不能永久承租。所以說，我個人猜測，能在新都橋鎮郊區，花大錢蓋出有200坪地基的4層樓大房舍，然後開放承租的，會是藏族村民個人嗎？個人有這種財力嗎？當然沒有！還是村集體經濟組織？既然個人辦不了，只好眾志成城，眾人同心協力，用集體力量來拼經濟了！此村集體經濟組織就是我所謂的中間人或仲介！你認為呢？（115年11月10日完稿）